Инвестирование в недвижимость

В период нестабильности валют, пандемических ограничений и постоянного роста цен на жилье - инвестирование в недвижимость остается популярным инструментом для сохранения сбережений. Бизнес по купле-продаже квартир актуален, потому что оправдывает цель получения прибыли и покрытия инфляционных рисков.

Что такое инвестирование в недвижимость

Вложение средств в квадратные метры с целью получения прибыли от их сдачи или дальнейшей перепродажи и есть основа инвестирования. В зависимости от собственного опыта и размера суммы, которую инвестор готов потратить на покупку объекта, он выбирает жилую или коммерческую недвижимость. Вкладывается в земельные участки, в строительство коттеджных поселков, в парковки и цокольные помещения. Или даже в квартиры за рубежом. 

Плюсы и минусы вложений в квартиры

• ПЛЮС: небольшой объем начальных финансов,
• ПЛЮС: большой выбор объектов на рынке,
• ПЛЮС: отсутствие проблем с оформлением сделки,
• ПЛЮС: сохранение вложенного капитала (в отличие от валюты или банковского вклада, проценты по которому может съесть инфляция).
•  
• МИНУС: увеличение стоимости жилья, а значит и необходимых средств инвестора,
• МИНУС: нестабильность спроса на квартиры в разное время и различных регионах (спрос более устойчив в крупных городах),
• МИНУС: издержки по объекту во время владения им: налоги, затраты на ремонт, услуги ЖКХ, работу управляющей компании. 

Риски инвестора

Если рядом с востребованным и престижным домом построили химический цех, торговый центр или автопарковку, цена квартиры будет резко отличаться от той, на которую ориентировался инвестор, желая извлечь выгоду из приобретения. Просчитать заранее экологические и социальные изменения микрорайона сложно.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги?

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно изучить рынок и выбрать сегмент «по карману»:

• Жилая недвижимость для последующей перепродажи либо аренды. Хороший вариант для частных инвесторов, желающих минимально рисковать капиталом. Но нужно помнить, что аренда — это долгосрочные инвестиции, окупающиеся за 5-10 лет.
• Земельные участки подходят инвесторам, обладающим небольшими суммами. Плюсом вложений в землю становится отсутствие коммунальных платежей и расходов по содержанию.
• Инвестиционный фонд собирает ряд инвесторов, которые готовы потратить средства, но не желают тратить время на управление недвижимостью. Полученная прибыль делится между всеми пайщиками пропорционально вложенным капиталам. В случае с фондами часты случаи обмана и мошенничества от компаний-однодневок.
• Более крупные инвесторы изучают рынок коммерческой недвижимости и выбирают помещения для супермаркетов, офисов, магазинов и парикмахерских в районах с богатой инфраструктурой и удобными транспортными развязками.
• Загородная недвижимость становится популярной. Покупатели вкладываются либо в уже готовые ликвидные проекты, которые легко можно продать по более привлекательной цене, либо в землю с назначением «для индивидуального жилищного строительства».
• Вложение в строительство: крупные инвесторы покупают земельные участки и тратят деньги на возведение целых коттеджных поселков. В этом случае важно выбрать надежного подрядчика.
• Паркинг как вид инвестиций развит в больших городах, где есть проблема со штрафами или эвакуацией автомобилей из непредусмотренных для парковки зон.
• Рынок зарубежной недвижимости требует от инвестора юридической грамотности и детального знакомства с законодательством страны, в которой приобретается объект. Золотая жила — покупка квадратных метров на курортах и рядом с известными туристическими маршрутами. 

Самые популярные подходы инвестирования в недвижимость

• Сдача в краткосрочную (посуточно) или длительную аренду с получением стабильной прибыли. Первый вариант высокодоходен, если квартира расположена в привлекательном и удобном для туристов или командировочных районе.
• Перепродажа квадратных метров с увеличением начальной стоимости на 20-30 процентов. Особенно если инвестор готов вложиться в ремонт и выставить на рынок преобразованный объект. 

Правила успешного инвестора

• Изучить рынок, исходя из капитала, который Вы готовы потратить на покупку недвижимости. Выбрать ликвидный объект и посмотреть график спроса на подобные объекты. Наметить время перепродажи или срок аренды. Посчитать, сколько денег необходимо вложить в квадратные метры для повышения их ценности.
• Оценить риски сделки, законодательство государства, заручиться поддержкой опытного риелтора и юриста. Проверить продавца на банкротство, а сам объект — на отсутствие обременений.
• Просчитать издержки и безопасность покупки: налоговые платежи, размер коммуналки, стоимость услуг управляющей компании, затраты на возможный ремонт.
• Если планируется перевод жилого помещения в нежилое, изучить возможность таких преобразований, перепланировок, достроек. 

Как повысить доходность инвестиций

• Опытные инвесторы, покупая квартиру, делят ее на несколько самостоятельных помещений типа студий с объединенной зоной приготовления пищи и спальней, но выделенным санузлом. Сдавать в аренду такие квартиры выгоднее в полтора-два раза.
• Качественный ремонт привлечет более состоятельных арендаторов или покупателей. Квартира с дорогой отделкой прибавляет в цене минимум 20%.
• В курортных городах для увеличения прибыли инвесторы достраивают частные дома: возводят дополнительные этажи, летние комнаты, мансарды.
• Перевод помещения из жилого в нежилое — верный способ извлечь выгоду: коммерческое использование квадратных метров принесет больше денег. 

Как инвестировать при наличии небольшого капитала

• купить квартиру в предчистовой отделке, сделать ремонт и продать дороже;
• приобрести объект на стадии котлована, после сдачи дома стоимость жилья может увеличиться в два раза;
• сложиться средствами с надежными друзьями и купить один объект, чтобы разделить прибыль после реализации;
• подобрать выгодный кредит и добавить заемные средства к собственным;
• выкупить имущество банкрота на торгах по кадастровой стоимости, но это только с поддержкой опытных юристов и риелторов.